Promulguée le 19 novembre 2024 et pleinement applicable in 2026, la law Le Meur est la réforme la plus significative de l'encadrement des furnisheds de tourisme depuis la law ALUR. Elle modifie la taxation, le ceiling de location en primary residence, les pouvoirs des maires et les obligations de performance énergétique. Décryptage complet pour les owners Parisians.
Contexte : pourquoi cette law in 2024 ?
La tension locative dans les grandes métropoles françaises — Paris en tête — a atteint un point critique between 2020 et 2024. Le parc résidentiel destiné à l'habitat a perdu approximately 30 000 housings en quelques years au profit des furnisheds de tourisme, dans une capitale déjà en sous-offre. Face à ce constat, la proposition de law portée par Annaïg Le Meur (Renaissance) et Iñaki Echaniz (Socialiste) a trouvé une majority transpartisane inédite.
Pour les owners, la law constitue un durcissement significatif — mais aussi une opportunité de basculer vers des stratégies plus durables comme la medium-term en civil lease, souvent most profitable after calcul.
Les cinq changements majeurs
1. Plafond primary residence : 120 → 90 nights
C'est la mesure la plus visible. La law abaisse le ceiling de location d'une primary residence en furnished de tourisme de 120 à 90 nights per year. La municipalité peut moreover abaisser ce ceiling up to 60 nuits par délibération motivée — option qu'aucune commune n'a encore activée à notre connaissance début 2026.
Les plateformes (Airbnb en tête) appliquent automatiquement ce compteur. Un dépassement est penaltynable à hauteur de 15 000€ pour le loueur.
2. Tax LMNP : deduction micro-BIC raboté
Before la law : l'deduction forfaitaire du micro-BIC regime était de 71 % pour les furnisheds de tourisme classés Atout France (et 50 % pour les non classés). La law Le Meur l'aligne sur le régime commun de la location furnishede :
- Meublés de tourisme classés : deduction réduit à 50 % (ceiling de recettes : 77 700€)
- Meublés de tourisme non classés : deduction réduit à 30 % (ceiling 15 000€)
Mécaniquement, la profitability nette du micro-BIC baisse. Le real regime LMNP devient attractif pour une proportion croissante de owners, notably ceux avec des biens récemment acquis (depreciation substantiel).
3. Obligations DPE : progressivité until 2034
Tout nouveau furnished de tourisme doit respecter un DPE minimum E dès 2026, D en 2028, puis C en 2034. Les biens déjà loués before la law bénéficient de deadlines étendus mais devront se conformer au cadencement.
Un propriétaire of a property classé F ou G doit donc anticiper des travaux énergétiques s'il veut maintenir son activité en short-term au-delà de 2028.
4. Pouvoirs renforcés des city halls
Les communes peuvent désormais :
- Instaurer une zone de tension où tous les furnisheds de tourisme sont soumis à authorisation préalable (pas seulement les changements d'usage)
- Imposer un quota par quartier limitant le nombre de furnisheds touristiques
- Abaisser le ceiling des 90 nights à 60 nuits par délibération
5. Contrôles et croisements de données renforcés
Les plateformes doivent désormais transmettre automatiquement à la DGFiP et aux communes les données des locations réalisées. Fini les owners qui passent inaperçus — si a property est loué, le fisc et la city hall le sauront.
Impact concret sur la profitability Parisianne
Simulation sur un T2 Parisian de 40 m² dans le 11e arrondissement :
| Strategy | Before law Le Meur | After law Le Meur |
|---|---|---|
| Short-term (120 nuits) | ~14 400€ nets/an | — |
| Short-term (90 nights) | — | ~10 800€ nets/an |
| Medium-term (civil lease, 10 months loués) | ~19 500€ nets/an | ~19 500€ nets/an |
| Long-term (law 89) | ~13 800€ nets/an | ~13 800€ nets/an |
Le basculement vers le civil lease medium-term devient la stratégie dominante pour les biens en primary residence ou avec change of use. Voir notre guide complet du civil lease.
Ce que nous recommandons aux owners
- Faire le point sur votre tax regime actuel. Micro-BIC ou real regime ? La réforme peut faire basculer votre arbitrage. Un expert-comptable LMNP refait vos projections en 30 minutes.
- Vérifier votre DPE. Si vous êtes en F ou G, budget travaux à anticiper. Un audit énergétique coûte 300–500€ et permet de planifier.
- Réévaluer la stratégie globale. Une location en medium-term, jusqu'ici marginale, devient souvent most profitable que la short-term désormais plafonborn in 90 nights.
- Mettre en conformité l'enregistrement. Numéro d'enregistrement à jour, annonces conformes, déclaration des revenues : les plateformes transmettent automatiquement, le fisc vérifie.
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Perspectives : que dire aux owners qui hésitent ?
La law Le Meur n'est pas la fin du modèle furnished. Elle en modifie les équilibres. La short-term reste pertinente pour une minority de biens (résidences principales occupées 9+ months, biens classés, localisations ultra-touristiques). Pour la grande majority des biens Parisians, la medium-term en civil lease est désormais le choix rationnel — profitability supérieure, conformité management, stabilité.
La vague réglementaire est lawn d'être terminée : enregistrement national attendu fin 2026, harmonisation européenne en discussion, projet de taxe spécifique sur les plus-values. Les owners qui s'adaptent maintenant seront les mieux positionnés.