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常见问题

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关于巴黎租赁管理的常见问题解答：法规、收费、民法租约、税务。

租赁管理

你们托管哪些类型的房产？
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巴黎及近郊第一圈的所有带家具住房：单间、一居室、两居室、家庭公寓、落脚公寓。我们为每套房产量身评估，并根据其位置、状况及您的收益目标，提出最合适的策略。
你们如何收费？
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我们的收费透明且可定制：短租含税20%起，中期出租含税15%（民法租约或流动租约，租客无需支付任何费用），长租含税5%。没有任何隐藏费用。首次评估时提供详细测算。
如何了解我的房产经营情况？
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每位业主都拥有在线业主空间：预订、收入、合同、房屋状况检查、维修记录。每月自动发送报告。每周7天可通过电话、邮件或WhatsApp联系我们。
我可以随时收回我的房产吗？
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短租：可以，您随时可以锁定自用日期。中期出租（民法租约／流动租约）：在每份租约到期时。长租：根据租约的法定提前通知期（视租约类型为3个月或6个月）。您的房产始终属于您——我们是管理者，不是所有者。

中期出租与民法租约

民法租约能否在巴黎自由确定租金？
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可以。民法租约（依据《民法典》）允许双方自由约定租金，不受巴黎租金管控的约束。这是对巴黎业主最有利的框架，适用于该住房并非租客主要住所的情况（企业、使馆、第二住所、外派人士）。
民法租约与流动租约有何区别？
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流动租约受《ELAN法》约束：租期1至10个月，不可续签，无需押金，仅限处于流动状态的租客（培训、外派任务、学习）。民法租约受《民法典》约束：租期最长可达9年，租金自由约定，适合企业、使馆、第二住所。在大多数情况下，民法租约更灵活、收益更高。
中期出租主要面向哪些租客？
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我们面向企业客户及优质租客：流动中的高管、外派人士、名校师生、企业、使馆、第二住所。住房费用通常由雇主承担——从结构上看，欠租风险较低。我们会通过劳动合同、雇主证明或企业担保，系统核实租客的支付能力。
中期出租比长租收益更高吗？
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通常是的：采用民法租约时，每平方米租金往往比受租金管控的长租租约高出30%至50%（流动租约仍受租金管控约束）。相应地，租客更替更频繁——但凭借精准推广，空置期可控。

短租与巴黎法规

我的公寓在巴黎每年可以在Airbnb上出租多少晚？
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如果是您的主要住所：每年最多90晚（法定上限）。如果是第二住所：没有晚数限制，但您必须事先获得巴黎市政府批准的用途变更，并且在部分区域可能需要补偿（将一处商业用房改为住房）。
什么是Airbnb登记号？
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自2017年起，巴黎所有短租住房都必须在房源页面（Airbnb、Booking、Abritel……）上展示13位登记号。该号码可在teleservices.paris.fr免费在线申请。Full Concierge会为业主办理这一手续。
什么是用途变更？
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用途变更是一项行政许可：在巴黎将第二住所用于短租且每年超过90天时，必须取得。它可以是临时的（可续期）或永久的，并可能需要补偿：将一处面积相当的用房（在市中心的紧张区域甚至需要两倍面积）改为住房。手续较为复杂——我们通过专业合作伙伴为您提供协助。
我的公寓可以用于短租吗？
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这取决于房产的性质（主要住所或第二住所）、共管公寓规约以及所在区域。有些共管公寓禁止短期带家具出租。在开始托管前，我们会进行免费的可行性评估：法规、共管规约、税务。

税务与LMNP

什么是LMNP身份？
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LMNP = 非专业带家具出租者（Loueur en Meublé Non Professionnel）。这是适用于带家具出租（短期、中期或长期）的优惠税务身份。两种制度可选：micro-BIC简易制度（收入不超过77,700欧元时，统一扣除50%）或实际制度（扣除实际费用及房产折旧，在10至15年内应纳税额往往接近零）。我们与专业会计师合作，为业主提供支持。
您建议我选择哪种税务制度？
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在95%的情况下，只要您的费用和折旧超过收入的50%，LMNP实际制度就比micro-BIC更有利。对于典型的巴黎房产，几乎总是如此。我们会为您对接合作会计师，由其办理年度申报（专业事务所约每年400至600欧元）。
带家具出租需要登记注册吗？
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是的，必须登记。您需要在开始出租后15天内，在inpi.fr（原guichet-entreprises.fr）进行申报，取得SIRET号码。登记免费，并且是以BIC类别申报收入的必要条件。我们会协助您办理。

与Full Concierge合作

托管流程是怎样的？
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共4步：（1）免费评估，收到需求后24小时内完成；（2）签署委托书并全面检查房产；（3）房源包装——专业摄影、撰写房源介绍、推广发布；（4）运营管理，从第一天开始。平均上线时间：48小时。
我需要自己布置公寓吗？
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不一定。我们拥有合作伙伴网络，提供软装与家具配置服务，可在2至3周内按短租／中期出租标准完成布置。平均预算：视面积为8,000至20,000欧元。我们会指导您配置必备设施，实现收益最大化。
如果租客造成损坏怎么办？
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短租：视平台而定，由Airbnb AirCover（物品损失最高300万美元）或Booking的保障承担。中期／长期出租：押金、可选的租金违约保险（GLI），以及连带担保（企业或担保人）。我们全程处理理赔申报与赔付。
你们有保险吗？
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有。Full Concierge持有巴黎法兰西岛工商会颁发的G卡（房地产管理）（编号CPI75012025000000401），并由欧洲担保与保证公司（Compagnie Européenne de Garanties et Cautions）提供110,000欧元的财务担保。我们的所有委托均符合《Hoguet法》的法定要求。
多久可以看到第一笔收入？
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短租：上线后48小时内即有首笔收入。中期出租：最多1周即可选定优质租客。长租：同样约1周，审核资料后电子签约。
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