《Le Meur法》于2024年11月19日颁布，2026年全面适用，是自《ALUR法》以来对带家具旅游住宿监管最重大的改革。它改变了税制、主要住所的出租上限、市长的权力以及能源性能义务。为巴黎业主全面解读。
背景：为什么在2024年出台这部法律？
2020年至2024年间，法国各大都市——首推巴黎——的租赁紧张状况达到临界点。短短几年内，用于居住的住房存量因转为带家具旅游住宿而减少了约30,000套，而首都本就供不应求。面对这一状况，由Annaïg Le Meur（复兴党）和Iñaki Echaniz（社会党）提出的法律提案获得了前所未有的跨党派多数支持。
对业主而言，这部法律意味着明显收紧——但也是转向更可持续策略的契机，例如以民法租约进行中期出租，经测算往往收益更高。
五大主要变化
1. 主要住所上限：120晚 → 90晚
这是最引人注目的措施。该法允许市镇将主要住所作为带家具旅游住宿出租的上限从每年120晚降至90晚。巴黎已选择适用这一90晚上限。
各平台（首推Airbnb）会自动执行这一计数。超出上限，房东最高可被处以15,000欧元罚款。
2. LMNP税务：micro-BIC扣除被削减
该法出台前：经Atout France评级的带家具旅游住宿，micro-BIC制度的定额扣除为71%（未评级的为50%）。《Le Meur法》将其向带家具出租的普通制度看齐：
- 已评级的带家具旅游住宿：扣除降至50%（收入上限：77,700欧元）
- 未评级的带家具旅游住宿：扣除降至30%（上限15,000欧元）
这必然导致micro-BIC下的净收益下降。LMNP实际制度对越来越多的业主具有吸引力，尤其是近期购置房产的业主（折旧额可观）。
3. DPE义务：逐步收紧至2034年
自2025年起，所有须取得用途变更许可的新带家具旅游住宿，DPE评级须至少为F，2028年起至少为E；到2034年，所有带家具旅游住宿的评级都必须在A至D之间。该法出台前已在出租的房产，可在这一期限前完成合规。
因此，房产评级为E、F或G的业主，如果想在2034年前继续经营短期出租，就必须提前规划节能改造工程。
4. 市政府权力加强
市镇现在可以：
- 设立紧张区，区内所有带家具旅游住宿都须事先取得许可（不仅限于用途变更）
- 实行街区配额，限制带家具旅游住宿的数量
- 通过议会决议将上限从120晚降至90晚
5. 加强检查与数据比对
平台现在必须自动向法国公共财政总局（DGFiP）和市镇报送已完成的出租数据。业主不再能悄无声息——只要房产在出租，税务机关和市政府都会知道。
对巴黎收益的具体影响
以巴黎11区一套40平方米的一居室为例进行模拟：
| 策略 | 《Le Meur法》之前 | 《Le Meur法》之后 |
|---|---|---|
| 短期出租（120晚） | 每年净收入约14,400欧元 | — |
| 短期出租（90晚） | — | 每年净收入约10,800欧元 |
| 中期出租（民法租约，出租10个月） | 每年净收入约19,500欧元 | 每年净收入约19,500欧元 |
| 长期出租（1989年法律） | 每年净收入约13,800欧元 | 每年净收入约13,800欧元 |
对于主要住所或已办理用途变更的房产，转向民法租约中期出租正成为主流策略。请参阅我们的民法租约完整指南。
我们对业主的建议
- 梳理您目前的税制。micro-BIC还是实际制度？这次改革可能改变您的选择。一位LMNP注册会计师30分钟就能为您重新测算。
- 核查您的DPE。如果评级为F或G，需要提前准备工程预算。一次能源审计费用为300–500欧元，可帮助您做好规划。
- 重新评估整体策略。过去处于边缘的中期出租，如今往往比上限降至90晚的短期出租收益更高。
- 确保登记合规。登记号保持更新、房源信息合规、如实申报收入：平台会自动报送数据，税务机关会进行核查。
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Full Concierge在巴黎管理着150多套公寓，并已在《Le Meur法》出台后协助110多位业主做出策略选择。我们可在24小时内为您提供个性化的数据评估，免费且无任何义务。
展望：对仍在犹豫的业主说些什么？
《Le Meur法》并不意味着带家具出租模式的终结，而是改变了其中的平衡。短期出租仍适合少数房产（每年自住9个月以上的主要住所、已评级房产、旅游热点地段）。对于绝大多数巴黎房产而言，以民法租约进行中期出租如今是理性的选择——收益更高、完全合规、稳定。
监管浪潮远未结束：全国登记预计于2026年底推出，欧洲层面的统一规则正在讨论之中，针对增值收益的专项税也在酝酿。现在就做出调整的业主，将处于最有利的位置。